Masteroppgave: Økonomisk kriminalitet som følge av skjult eierskap i fast eiendom

Benedicte Lundal og Martine Gunleksen. Foto: Privat

TI Norge ønsker å fremme gode masteroppgaver om temaer som er relevante for oss. Martine Nilsen Gunleksen og Benedicte Lundal leverte våren 2024 masteroppgave ved Handelshøyskolen BI. I oppgaven har de undersøkt økonomisk kriminalitet knyttet til skjult eierskap i fast eiendom, med særlig fokus på hvitvasking og skatteunndragelse. Her kan du lese intervju med forfatterne av oppgaven.

Masteroppgaven kan lastes ned og leses her.

Hva skrev dere masteroppgave om?

– Tittelen på vår masteroppgave er Økonomisk kriminalitet som følge av skjult eierskap i fast eiendom. Studien tar for seg hvordan skjult eierskap kan brukes til hvitvasking og skatteunndragelse i det norske eiendomsmarkedet. Vi undersøker hvilke tiltak myndighetene og rapporteringspliktige aktører benytter for å forebygge og avdekke økonomisk kriminalitet, samt hvordan disse aktørene samarbeider. Videre analyserer vi utfordringer og begrensninger ved dagens regelverk og praksis, og vurderer fordeler og ulemper ved å tillate skjult eierskap.

Se hovedfunnene fra oppgaven nederst i saken.

Hvorfor valgte dere å skrive om økonomisk kriminalitet knyttet til skjult eierskap?

– Vi valgte å skrive om økonomisk kriminalitet knyttet til skjult eierskap fordi det er et komplekst og voksende problem med store samfunnsmessige konsekvenser for økonomi, velferdsstaten og nasjonal sikkerhet, særlig i en tid med økende internasjonale spenninger. I tillegg er skjult eierskap et dagsaktuelt tema, som har økt vår motivasjon for å utforske det nærmere og belyse viktigheten av å forstå og håndtere det i dagens samfunn.

“Skjult eierskap er et komplekst og voksende problem med store samfunnsmessige konsekvenser for økonomi, velferdsstaten og nasjonal sikkerhet

Forfatterne av oppgaven forklarer at skjult eierskap fra et rettspolitisk perspektiv lenge har vært et smutthull som muliggjør flere typer økonomisk kriminalitet. Til tross for økt oppmerksomhet rundt temaet, gjenstår det mange utfordringer knyttet til transparens og effektiv regulering​. Den norske regjeringen har erkjent problemet, men de foreslåtte tiltakene er fortsatt under vurdering, og implementeringen av nye reguleringer kan ta lang tid. De mener at det haster med å innføre konkrete tiltak for å bekjempe misbruket av skjult eierskap​.

– Skjult eierskap skaper store utfordringer for velferdsstaten. Når eierskap til fast eiendom kan holdes skjult, blir det vanskeligere å sikre en rettferdig beskatning. Tapte skatteinntekter betyr at staten får færre midler til å finansiere helsevesen, utdanning og andre offentlige tjenester. Skatteetaten har påpekt at riktig registrering av eierskap er avgjørende for å opprettholde et rettferdig og effektivt skattesystem​.

Ny sikkerhetspolitisk situasjon

Sikkerhetspolitisk representerer skjult eierskap en risiko, spesielt i lys av økende internasjonale spenninger, forteller forfatterne.

– Eksempler som de såkalte "russerhyttene" i Bardufoss viser hvordan utenlandske aktører kan kjøpe strategisk viktig eiendom uten at myndighetene har full oversikt over hvem de egentlige eierne er. Dette kan svekke nasjonal sikkerhet, spesielt i en tid der militære trusler og internasjonale sanksjoner har blitt mer relevante​.

Ved å skrive denne oppgaven ønsker de å bidra til en bedre forståelse av hvordan skjult eierskap fungerer, hvilke konsekvenser det har, og hvilke tiltak som kan være effektive for å bekjempe misbruk.

– Vi mener at samfunnets overordnede interesser veier tyngre enn enkeltpersoners ønske om anonymitet i eierskapsspørsmål. Økt åpenhet og bedre reguleringer er nødvendige for å sikre et mer rettferdig og transparent system. Det haster med å innføre konkrete tiltak for å bekjempe misbruket av skjult eierskap​.

Har det vært spesielle utfordringer knyttet til det å skrive om skjult eierskap?

– Ja, vi støtte på flere utfordringer knyttet til det å skrive om skjult eierskap, særlig når det gjaldt tilgang til informasjon og respons fra sentrale aktører. Politiet, Økokrim, Finanstilsynet og Skatteetaten sitter på verdifull innsikt, men mye av denne informasjonen er taushetsbelagt, ikke offentlig tilgjengelig eller sensitiv på grunn av pågående saker. Dette gjorde det vanskelig å få utfyllende svar i intervjuer og henvendelser, da aktørene ofte var begrenset i hva de kunne og ønsket å dele. I tillegg var det utfordrende å komme i kontakt med nøkkelpersoner i de nevnte aktører, og de som vi fikk tilgang til var ofte tilbakeholdne med informasjon, noe som gjorde det vanskelig å innhente nok empiri til å underbygge analysen vår.

En annen utfordring var anonymitet – både gjeldende reelle eiere i eiendomsmarkedet og de som arbeider med å avdekke økonomisk kriminalitet.

– Våre kilder fra Økokrim og Skatteetaten ønsket å være anonyme, noe som begrenset innsikten vi kunne få om hvordan de faktisk jobber med disse sakene. I tillegg mottok vi informasjon vi ikke kunne inkludere i oppgaven, noe som til tider var frustrerende.

Alvorlige samfunnsproblemer

– Det spesielt viktig å forstå at dette er et omfattende tema, forklarer forfatterne. Økonomisk kriminalitet kan knyttes til alt fra hvitvasking og skatteunndragelse til korrupsjon, bedrageri, arbeidslivskriminalitet og organisert kriminalitet. Det kan være lett å tenke at økonomisk kriminalitet «bare handler om penger», men i realiteten er det mye mer som ligger bak - det påvirker samfunnets rettferdighet og tillit på flere nivåer.

Forfatterne lister opp flere former for økonomisk kriminalitet direkte knyttet til alvorlige samfunnsproblemer:

• Hvitvasking finansierer narkotikavirksomhet, menneskehandel og annen organisert kriminalitet

• Svindel og bedrageri kan ruinere enkeltpersoner, særlig eldre og sårbare grupper

• Skatteunndragelse tapper velferdsstaten for inntekter som kunne gått til helsevesen, utdanning og sosiale tjenester

• Arbeidslivskriminalitet utnytter mennesker og undergraver seriøse bedrifter, nevner de blant annet

– Derfor er det viktig å få frem konsekvensene av økonomisk kriminalitet i en masteroppgave. Når man skriver om dette temaet, handler det ikke bare om tall og transaksjoner – det handler om mennesker, rettferdighet og tilliten til samfunnet. En god masteroppgave innen dette feltet bør ikke bare kartlegge mekanismene bak kriminaliteten, men også belyse hvordan den påvirker enkeltpersoner og samfunnet som helhet.

“Når man skriver om dette temaet, handler det ikke bare om tall og transaksjoner – det handler om mennesker, rettferdighet og tilliten til samfunnet

Har temaet for masteroppgaven gitt mersmak, og gjort at dere har fordypet dere mer i temaet skjult eierskap?

– Ja, det har definitivt gitt mersmak, og vi har fått en dypere forståelse av problematikken rundt skjult eierskap.

Forfatterne beskriver at de oppfatter at arbeidet med oppgaven gir et godt grunnlag for å møte relevante problemstillinger i arbeidslivet. De beskriver at de på sine nåværende arbeidsplasser ser at skjult eierskap kan være knyttet til en rekke ulovlige aktiviteter.

Martine arbeider i det offentlige, og forteller at blant annet fiktiv fakturering er en aktuell problemstilling. Benedicte arbeider som rådgiver innen anti-hvitvasking og terrorfinansiering i privat sektor, og ser hvordan aktører i finansbransjen stadig møter utfordringer knyttet til økonomisk kriminalitet. Hvitvasking gjennom skjult eierskap, komplekse eierskapsstrukturer og utilstrekkelig eierskapsinformasjon skaper betydelige risikoer, der manglende åpenhet gjør det vanskelig å identifisere reelle rettighetshavere.

Er det emner innenfor feltet dere skrev om som dere kunne tipse andre å skrive om?

– Det er flere viktige problemstillinger innen skjult eierskap som fortjener videre forskning. I masteroppgaven vår adresserte vi blant annet utfordringene knyttet til registeret over reelle rettighetshavere (RRH). Etter mye mediedekning og politiske diskusjoner var vi spente på hvordan registeret faktisk ville fungere i praksis. Dessverre ser vi at registeret, slik det er lansert, har store mangler og ikke oppfyller sitt formål.

Forfatterne beskriver hvordan innsynsløsningen er svært begrenset, og selv de som skal ha tilgang, må utvikle sin egen programvare for å kunne bruke registeret. Dette strider mot Stortingets føringer om at registeret skulle være enkelt, søkbart og nedlastbart. Det er heller ikke mulig å søke på reelle rettighetshavere eller selskapsnavn, noe som svekker muligheten for å avdekke komplekse eierskapsstrukturer.

Forfatterne forklarer at temaet ble diskutert under Svart økonomikonferansen 2025, hvor blant annet Tax Justice Norge deltok. I en panelsamtale ble statssekretær Sigve Bolstad spurt om dette var slik registeret skulle bli. Han svarte at «det er i prosess», men kunne ikke gi et svar på hvorfor Norge ikke har et åpent register når flere EU-land har det.

Et åpent og funksjonelt register over reelle rettighetshavere er avgjørende

– Denne problematikken er ikke unik for Norge. I USA har Trump-administrasjonen nylig svekket håndhevingen av Corporate Transparency Act (CTA), en lov som ble innført for å begrense bruken av anonyme skallselskaper. Nå har Finansdepartementet besluttet å ikke håndheve sanksjoner mot selskaper som unnlater å oppgi sine reelle eiere. Dette er et alvorlig tilbakeskritt for finansiell åpenhet og viser hvordan maktpolitiske beslutninger kan undergrave effektive tiltak mot økonomisk kriminalitet.

Eksempelet illustrerer hvor viktig det er at land som Norge ikke svekker sine egne registre, men tvert imot sørger for at de faktisk fungerer etter hensikten. Å sikre et åpent og funksjonelt register over reelle rettighetshavere er avgjørende for å bekjempe skatteunndragelse, korrupsjon og økonomisk kriminalitet – både nasjonalt og internasjonalt, forteller forfatterne.

Hovedfunn fra oppgaven:

Forebyggende og avdekkende tiltak, samt samarbeid

Myndighetene har styrket innsatsen mot økonomisk kriminalitet knyttet til skjult eierskap. Økokrim, Finanstilsynet og Skatteetaten samarbeider tett med hverandre, internasjonale aktører og rapporteringspliktige enheter. Likevel viser studien at Økokrim ikke har ressurser på nivå med de rapporteringspliktige, noe som skaper en ubalanse i bekjempelsen av økonomisk kriminalitet.

Rapporteringspliktige enheter investerer betydelige ressurser i kundekontroll, risikovurderinger og identifisering av reelle rettighetshavere. De benytter verktøy som Folkeregisteret, Aksjonærregisteret og åpne kilder som Google. Eiendomsmeglere har imidlertid begrenset tilgang til sentrale registre, noe som gjør deres arbeid mer krevende sammenlignet med banker.

Til tross for omfattende tiltak, er tilgang til eierskapsopplysninger fortsatt en stor utfordring. Fragmenterte registre, begrenset tilgang og taushetsplikt hindrer effektiv informasjonsdeling mellom rapporteringspliktige og myndigheter.

Utfordringer, begrensninger og foreslåtte tiltak

Utfordring: Manglende og utilgjengelige eierskapsopplysninger
Rapporteringspliktige og myndigheter har utfordringer med å få oppdaterte eierskapsdata. Aksjonærregisteret oppdateres kun én gang i året, noe som kan føre til at viktige eierskapsendringer forblir uoppdaget over lengre tid. I tillegg er registeret over reelle rettighetshavere ennå ikke operativt, til tross for at det ble vedtatt for åtte år siden.

Forslåtte tiltak:

●        Innføring av et løpende oppdatert aksjonærregister.

●        Full tilgang til Folkeregisteret for eiendomsmeglere.

●        Operativt register over reelle rettighetshavere, der myndighetene selv innhenter og verifiserer opplysninger.

Utfordring: Juridiske og regulatoriske begrensninger
Strenge personvern- og taushetspliktregler hindrer informasjonsutveksling mellom banker, eiendomsmeglere og myndigheter. Banker kan avslutte kundeforhold på grunn av mistanke om hvitvasking, men har ikke lov til å dele denne informasjonen med andre banker eller aktører i samme transaksjon. Frivillig tinglysing og bruk av blancoskjøter gjør det lettere å skjule reelle eiere.

Foreslåtte tiltak:

●        Utvide A-kriminformasjonsforskriften til eiendomsmarkedet for å tillate bedre informasjonsdeling.

●        Innføre retningslinjer som gir rapporteringspliktige aktører mulighet til å dele relevante opplysninger i saker med mistanke om økonomisk kriminalitet.

●        Vurdere obligatorisk tinglysing for å øke transparens, men med unntak for å ivareta legitime interesser.

●        Justere taushetspliktsregler slik at advokater ikke kan skjule informasjon om økonomisk kriminalitet under profesjonsbestemt taushetsplikt.

Utfordring: Ressursutfordringer
Økokrim og Finanstilsynet har begrenset kapasitet til å følge opp saker om økonomisk kriminalitet. For eksempel har Finanstilsynet kun tre ansatte til tilsyn med over 800 eiendomsmeglerforetak. Ressursmangelen kan føre til at alvorlige saker ikke blir avdekket i tide, noe som svekker Norges etterlevelse av EUs hvitvaskingsdirektiv.

Foreslåtte tiltak:

●        Økt finansiering til Økokrim og Finanstilsynet for å sikre tilstrekkelige ressurser til kontroll og etterforskning.

Fordeler og ulemper ved skjult eierskap

Skjult eierskap beskytter personvern og anonymitet, spesielt for offentlige personer og forretningsledere. Det kan også beskytte eiendom mot beslag ved gjeldsforfølgelse.

Ulempene er imidlertid betydelige: Skjult eierskap legger til rette for blant annet hvitvasking, skatteunndragelse og sanksjonsomgåelse. Staten taper skatteinntekter, noe som kan føre til høyere skatter for andre borgere eller reduserte velferdstjenester. I tillegg kan skjult eierskap svekke tilliten til finanssystemet og nasjonal sikkerhet, særlig hvis utenlandske aktører skjuler eierskap for å omgå sanksjoner.

Videre forskning kan belyse flere aspekter ved problematikken:

●        Hvordan påvirker lukkede registre pressens mulighet til å avdekke økonomisk kriminalitet?

●        Hvilke konsekvenser har skjult eierskap for konkurransevridning og økonomisk ulikhet?

●        Kan vi se forskjeller i korrupsjonsnivå mellom land med åpne og lukkede eierskapsregistre?